פסק-דין בתיק ת"ט 5445-12-09

התובע הוא הבעלים של דירה בת 3.5 חדרים ברחוב הופיין 3, תל אביב (להלן - הדירה).

ביום 17.6.2009 נחתם בין התובע לבין הנתבעים 1 ו-2 (להלן - הנתבעים) הסכם שכירות על פיו ישכרו הנתבעים את הדירה לתקופה של 12 חודשים, עבור שכר דירה חודשי על סך 4,490 ש"ח. עוד נקבע בהסכם, כי הנתבעים ימציאו לידי התובע כתב ערבות אשר נוסחו צורף להסכם, חתום על ידי שני ערבים, להבטחת כל התחייבויותיהם על פי ההסכם. כתב ערבות כנדרש וחתום על ידי הנתבעים 3 ו-4 (להלן - הערבים) הומצא לידי התובע. כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים הפקידו בידי התובע, עבור שכר דירה, סך של 9,000 ש"ח במזומן וכן 5 המחאות על סך 8,980 ש"ח כל אחת. הנתבעים קיבלו לידם את מפתחות הדירה.

על פי גרסת הנתבעים, משנכנסו לדירה, נדהמו לגלות שורה ארוכה של ליקויים, וביניהם גז לא תקין, נקודות חשמל חשופות, תריסים לא תקינים וכן סתימות בכיורים במטבח ובאמבטיה. לטענתם, שאלו את התובע בטרם כניסתם לדירה האם ישנה נקודה לחיבור מכונת הכביסה ונענו בחיוב ואף על פי כן, משנכנסו לדירה גילו, כי אין חיבור למכונת כביסה. עוד על פי גרסת הנתבעים, התובע לא השיב לפניות חוזרות ונשנות מצידם לתקן את הליקויים והליקויים מעולם לא תוקנו. לגרסתם, משהבינו, שהתובע אינו מתכוון לתקן את הליקויים ביקשו לעזוב את הדירה. לצורך כך ניסו, על פי ההסכם, למצוא שוכרים חלופיים אשר ייכנסו לנעליהם, אך גם בעניין זה, ועל אף שנמצאו מספר שוכרים פוטנציאליים, לא שיתף התובע פעולה ואף הכשיל כל ניסיון למצוא דיירים חלופיים. בנסיבות אלו, עזבו הנתבעים את הדירה, ביטלו את ההמחאות אשר הופקדו בידי התובע והודיעו לו, כי מפתחות הדירה נמצאים במשרד ב"כ החל מיום 20.8.2009 וכי התובע מוזמן לבוא וליטול את המפתחות. ביום  30.8.2009, הושבו המפתחות לחזקת התובע.

להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר ביטול ההסכם על ידי הנתבעים, השכיר התובע את הדירה לשוכרים חדשים החל מיום 10.9.2009, בתמורה ל- 3,900 ש"ח (במקום 4,490 ש"ח) לחודש.

על פי גרסת התובע, במועד כניסת הנתבעים לדירה, לא היו בה הליקויים הנטענים, חשמל חשוף וסתימות וכי ככל שהיו קיימים בדירה ליקויים, הם פרי מעשה ידיהם של הנתבעים. עוד טוען התובע, כי הנתבעים לא שיתפו פעולה לעניין תיקון בעיית הגז וידעו, כי אין בדירה חיבור למכונת כביסה. בנסיבות אלו לא הייתה כל הצדקה לביטול ההסכם ועל הנתבעים לפצותו על הנזקים אשר נגרמו לו כתוצאה מהתנהלותם ומביטול ההסכם באופן חד צדדי. על כן פנה התובע ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה לביצוע שטר. ומכאן התובענה שבפני.

על פי טענת התובע, נגרמו לו הנזקים הבאים: הפרש שכר דירה עד לסיום תקופת השכירות המקורית, סך של 590 ש"ח לחודש X 8.5 חודשים = 5,015 ש"ח; ביטול זמנו לצורך מציאת שוכרים חלופיים, דלק, חניה, שיחות טלפון וכו' סך של 5,000 ש"ח; פיצוי מוסכם על פי ההסכם בסך של 25,000 ש"ח; דמי שכירות עבור 16 יום בהם עמדה הדירה ריקה, סך של 2,395 ש"ח; עבור מס אותו ייאלץ התובע לשלם עבור "כפל שכר דירה", סך של 3,334 ש"ח וכן פיצוי עבור נזק שנגרם לתובע, לטענתו, לאחר שהסיר לבקשת הנתבעים קיר גבס שהיה בדירה, אשר עלות הקמתו 7,500 ש"ח.

דיון

לאחר שעיינתי בתצהירי הצדדים ונספחיהם ולאחר ששמעתי את החקירות הנגדיות ושקלתי את טענות הצדדים שוכנעתי, כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים נעשה כדין.

נתבעים 1 ו- 2, הגישו תצהיר משותף בו הצהירו לעניין הליקויים, כי כבר בעת שנכנסו לדירה גילו שכיורי המטבח סתומים, נקודות חשמל חשופות, הכיור באחד מחדרי האמבטיה נוזל, גם כיור וצנרת האמבטיה סתומים, תריס שבור וכי אין חיבור למכונת הכביסה (סעיף 4 לתצהיר). כמו כן הצהירו הנתבעים, כי משנכנסו לדירה התברר להם, כי חברת הגז ניתקה את אספקת הגז לדירה בשל מיקום לא בטיחותי של נקודת הגז בדירה (סעיף 5 לתצהיר). לעומתם הצהיר התובע, כי לא היו סתימות בצנרת או בכיורים בעת כניסת הנתבעים לדירה. בביקור שערך בדירה לאחר שהנתבעים פנו אליו, לא נמצאו על ידו סתימות. כמו כן הצהיר התובע, כי בעת שהנתבעים נכנסו לגור בדירה לא היו בה נקודות חשמל חשופות וכי נקודות החשמל החשופות נגרמו ככל הנראה מניסיון של הנתבעים לערוך שינוי כלשהו ללא אישורו (סעיפים 12 ו- 13 לתצהירו).

לתצהירי הנתבעים צורפו תמונות מהדירה המשקפות את הליקויים הנטענים. מדובר בתמונות של שקעים היוצאים ממקומם, כיור סתום ועוד. תמונות אלו תומכות באמור בתצהיר הנתבעים. גם עדות הנתבעים בעניין הליקויים בדירה הותירה רושם אמין ומהימן.

לעומת זאת, גרסת התובע לפיה לא היו סתימות בצנרת ובכיורי הדירה וכי מפגעי החשמל הם פרי מעשי ידי הנתבעים לא נמצאה סבירה בעיני ולא נתמכה בחומר הראיות.

להוכחת טענותיהם צרפו הנתבעים תמלילים של מספר שיחות טלפון אשר נערכו בין נתבעת 2 לבין התובע. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת ביחס לקבילותם של התמלילים. על פי הסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים במהלך קדם משפט, שנערך ביום 15.9.2010, התובע יגיש תצהירי תשובה מטעמו. בתצהיר המשלים אשר הוגש על ידי התובע, הוא אינו מתכחש לתוכן השיחות המתומללות.

מתמלול השיחות ומועד עריכתן שוכנעתי, כי אכן כבר ביום 10.7.2009 התריעה נתבעת 2 בפני התובע על הליקויים הקיימים בדירה, סתימות בצנרת ובכיורים, נקודות חשמל רופפות, תריס "תקוע" או שבור, העדר נקודה לחיבור מכונת כביסה, ניתוק גז ורטיבות בתקרה. תשובתו העיקרית של התובע נסתכמה ב"כן", פעם אחר פעם. בשיחה נוספת, שככל הנראה נערכה באותו יום, טען התובע, כי הליקויים לא היו בדירה בעת כניסת הנתבעים ומדובר ב"קלקולים" אותם גרמו הנתבעים. שיחה נוספת נערכה בין נתבעת 2 לתובע באותו יום. באותה שיחה סירב התובע להמשיך לדון בתיקון הליקויים עד שהנתבעים יעבירו לידיו מכתב על פיו, כל מכתב קודם, ככל שנשלח, מב"כ בטל ומבוטל. מקריאת כלל תמלילי השיחות עולה, כי התובע לא שעה לבקשות הנתבעים לתקן את הליקויים בדירה. עוד יצויין, כי בחקירתו הנגדית אישר התובע, כי הנתבעים פנו אליו מייד לאחר כניסתם לדירה בבקשה, כי יתקן את הליקויים (עמ' 20 לפרוטוקול). מכל האמור שוכנעתי בנכונות גרסת הנתבעים, על פיה כבר בעת כניסתם לדירה, נמצאו בה הליקויים הנטענים, כפי שהם משתקפים  מהתמונות.

על בעלים של דירה המבקש להשכירה, להעבירה לידי השוכרים ללא ליקויים המסכנים את השוכרים ובמצב נאות המאפשר את השימוש בדירה. מחומר הראיות שבפני שוכנעתי, כי התובע לא עשה כן וכי בעת כניסת הנתבעים לדירה היו בה ליקויים בחשמל אשר היוו סכנה וליקויים נוספים אשר מנעו מהנתבעים לעשות שימוש נאות וסביר בדירה. ממקרא תמלולי השיחות עולה בבירור, כי התובע סירב לתקן את הליקויים לאחר שהנתבעים פנו אליו בבקשה לעשות כן.

לא נעלמו מעיני טענות התובע לעניין האמור ב"הואיל" השלישי להסכם, כי  "השוכר לאחר שבדק את הדירה ומצא אותה תקינה ומתאימה למטרת מגוריו ולשביעות רצונו, מצהיר בזה כי ראה את הדירה ומצאה תקינה וראויה לשימוש ומתאימה לצרכיו והינו מוותר בה על טענות ביחס לטיב הדירה, מצבה ותכונותיה...". עם זאת, אין באמור בסעיף זה כדי לפטור את התובע מקיום חיוביו הבסיסיים על פי הסכם השכירות והם - מסירת הדירה במצב תקין המאפשר שימוש סביר בדירה. אף אם הנתבעים "פיספסו" פגמים במערכת החשמל, הגז והמים בדירה, אין התובע יכול להתנער מחובתו לתקן ליקויים אלה.

על פי טענת התובע, בהתחשב באמור בסעיף 7 להסכם, הנתבעים היו רשאים לתקן ליקויים בעצמם ולחייבו בעלות התיקון ולא לבטל את ההסכם. אין בידי לקבל טענה זו. נוכח התנהלותו המתחמקת, כפי שעולה מתמלילי השיחות, ובהתחשב בעובדה, שהתובע החזיק בידיו את ההמחאות לתשלום שכר הדירה, ספק רב בעיני אם, ככל שהנתבעים היו מתקנים את הליקויים על חשבונם, היו מצליחים להשיב לידם תשלומים בהם היו נושאים ביחס לתיקון הליקויים. זאת ועוד, טענה זו יכולה לעלות ביחס לתיקון פגמים "קטנים" במהלך תקופת השכירות, אולם, בתחילת השכירות השוכר מצפה לקבל לרשותו דירה שאינה דורשת כל תיקונים (אלא אם הוסכם אחרת).

הנתבעים פנו לתובע בעל פה מספר פעמים בבקשה, כי יתקן את הליקויים כמו כן פנו אליו בכתב באמצעות ב"כ. התובע בחר להתעלם מפניותיהם. כמו כן, התובע מנע בהתנהלותו המתחמקת מהנתבעים למצוא שוכרים חלופיים ולא שיתף פעולה עם מאמציהם הכנים לפעול על פי ההסכם. 

הנתבעים צרפו לתצהירם תרשומת של 10 שוכרים פוטנציאלים אשר התעניינו בדירה. התובע אינו מכחיש, כי לפחות ביחס לאחת מהשוכרות הפוטנציאליות, התנהלו שיחות בינו לבין נתבעת 2. גם בעניין זה עולה מתמלול השיחות, שהתובע לא שיתף פעולה עם הנתבעים והערים קשיים על מציאת שוכרים חלופיים.

בנסיבות אלו, הנתבעים היו זכאים לבטל את הסכם השכירות, כפי שאכן עשו. התובע מצידו נהג בחוסר תום לב ובאופן מתחמק וכל נזק שנגרם לו, אם נגרם, הוא פרי התנהלותו ואין לחייב את הנתבעים לפצותו.